タワーマンションの売却タイミングはいつ？売り時5選と損しない判断軸（税金・相場・大規模修繕）

タワーマンションの売却は、「今は高いらしい」という感覚だけで決めると失敗しやすいテーマです。本当に重要なのは、相場・税金・大規模修繕・金利といった“節目”をどう捉えるか。

実は、「所有5年を超えるかどうか」「修繕積立金の増額前かどうか」「金利や税制が変わる前かどうか」といったポイント次第で、手元に残る金額は大きく変わります。

本記事では、「タワマン売り時5選」「売れにくい理由と対策」について解説します。併せて、税金・特例・費用の整理や、値崩れを防ぐチェックポイントもまとめました。

「いつ売るべきか分からない」を、この記事で明確な判断軸に変えていきましょう。

結論｜タワーマンションの売却タイミングは「5つの売り時」で判断できる

タワーマンションの売却タイミングは、「5つの売り時」を目安にすると考えやすくなります。

たとえば、築年数が古くなる前、所有5年・10年を超えるタイミング、大規模修繕の前後、そして金利や税制が変わるときなどが代表的なポイントです。

こうした節目を知っておくだけでも、「いつ売るのが得か」を判断しやすくなり、手元に残るお金を増やしやすくなります。

売り時	判断基準	ポイント
3年以内	築浅のうち	価格下落前に売却しやすい
5年超	長期譲渡所得	税率が約40％→約20％へ低下
10年超	修繕期が近づく	積立金増額リスクを考慮
修繕前後	管理状況次第	値上げ前か、刷新後かを見極め
市況の節目	金利・税制改正	需要減少前に動く選択肢

タワーマンションは売却しやすい？不動産市場における動向

現在のタワーマンション市場は、高値圏を維持しており売却しやすい環境にあります。

ただし、金利上昇や供給増加などの影響で、今後は「売れる物件」と「売れ残る物件」の差が広がる可能性もあります。市場の流れを正しく理解することが重要です。

いま“タワマン売り時”と言われる背景

タワーマンションが売り時と言われる最大の理由は、ここ数年で中古価格が大きく上昇していることです。新築マンション価格の高騰に引っ張られる形で、中古も値上がりしました。

実際に、LIFULL HOME’S不動産査定の『タワマンの最大の魅力は「資産性」、一方で不満は？ータワマン売却意識調査レポート2』によると、過去5年以内に売却した人の約6割が1,000万円以上の利益を得ています。価格が高水準にある今のうちに売却し、利益を確定させる動きも見られます。

買い手が増える局面・減る局面

不動産市場は常に同じ状況ではありません。金利が低いと住宅ローンを組みやすくなり、買い手は増えます。一方、金利が上がると毎月の返済額が増えるため、購入を見送る人が増えます。

また、近隣で新築タワマンが大量に供給されると中古物件の競争が激しくなり、売却価格が伸びにくくなります。需要と供給のバランスが大きなカギです。

中古タワマンは売れない？

「中古タワマンは売れない」と言われることもありますが、実際は条件次第です。

相場より高すぎる価格設定や、修繕積立金の大幅値上げが予定されている物件は敬遠されやすくなります。

また、築20年を超えると成約率は下がる傾向があります。適正価格で売り出し、管理状況をきちんと説明できれば、十分に売却は可能です。

タワーマンション売却に適した「5大タイミング」

タワーマンションの売却は、思いつきで決めるよりも「節目」で判断する方が失敗しにくくなります。

税制の区切り、築年数、大規模修繕、市況の変化など、明確なタイミングを押さえることで、手取り額や売却スピードに大きな差が出ます。ここでは代表的な5つの売り時を整理します。

① 住まなくなってから3年以内（3,000万円特別控除を検討）

自宅として住んでいたタワーマンションなら、3,000万円特別控除が使える可能性があります。住み替え、転勤、親の介護、相続後の空き家化などで住まなくなった場合も対象です。

期限は「住まなくなってから3年目の年の12月31日まで」という年末基準で判定されます。単純な“丸3年”ではない点が注意ポイントで、スケジュール管理が重要になります。

② 所有期間が5年を“超えた”タイミング（譲渡所得税の税率差）

売却益にかかる税率は、所有5年以下か超かで大きく変わります。5年以下は約39％、5年超は約20％と、ほぼ半分になります。ここで重要なのは「5年ちょうど」ではなく、「売却年の1月1日時点で5年超」であることです。

例えば6月に丸5年経過しても、その年の1月1日時点で5年未満なら短期扱いになります。このズレが大きな税差を生みます。

③ 所有期間10年超（軽減税率・住宅ローン控除終了と合わせて判断）

所有10年超の自宅は軽減税率の対象になる場合があります。タワマン売却で利益が大きく出るケースでは、「いくらで売れるか」より「いくら残せるか」が重要です。

また、多くの人は築10年以内で物件を探すため、10年を超えると検索対象から外れやすくなります。税制メリットと売りやすさのバランスで判断する視点が大切です。

④ 大規模修繕の前後で考える（工事中は避ける／直後も選択肢）

大規模修繕は平均12〜15年周期で行われます。工事中は足場やシートで眺望が隠れ、内覧時の印象が下がるため避けるのが無難です。

積立金不足で値上げ議論があるなら修繕前、問題がなければ共用部が刷新される修繕直後も有力な選択肢です。長期修繕計画や管理状況を説明できる準備が差を生みます。

⑤ 金利上昇・増税・制度変更“前”のタイミング（駆け込み需要）

金利や税制の変更前には、買い手が「今のうちに」と動きやすくなります。金利が上がれば住宅ローン負担が増え、需要は減少します。また制度変更で購入メリットが薄れると、市場は冷えやすくなります。

売り手側は気づきにくいですが、買い手心理が動く“直前”は価格を維持しやすいタイミングです。

マンションを売るタイミングの判断軸｜相場・税金・物件状態

タワーマンションの売却タイミングは、感覚ではなく「相場・税金・物件状態」の3つの軸で整理するとブレにくくなります。どれか一つだけで判断するのではなく、この3要素を掛け合わせて考えることが、高値成約と手残り最大化の近道です。

相場で判断：不動産価格指数・成約事例・在庫（売り物件数）の見方

まずは市場全体の流れを把握します。見るべきは「価格の動き」「実際の成約価格」「ライバルの数」です。不動産価格指数が上昇基調なら売りやすい環境ですし、在庫が少なければ競争も緩やかになります。

また、売り出し価格ではなく“成約価格”を確認することが重要です。相場より高すぎる価格設定は長期化の原因になります。

税金で判断：控除／特例／税率（併用NGの注意もここで）

売却額が高くても、税金で差し引かれては意味がありません。所有期間5年超で税率が約40％→約20％へ下がる点は大きな分岐点です。

また、自宅なら3,000万円特別控除が使える可能性があります。さらに損失が出た場合も5年超なら損益通算が可能です。なお、3,000万円控除と住宅ローン控除は原則併用できないため、住み替え時は事前シミュレーションが必須です。

物件状態で判断：空室・修繕・設備劣化（リフォームは最小が基本）

物件固有の状態も売却タイミングに直結します。大規模修繕前に積立金値上げの議論が始まると売りにくくなりますが、修繕直後は印象が良くなることもあります。

空室であれば内覧しやすく、実需層へ訴求しやすくなります。設備劣化については、大規模リフォームよりも最小限の補修とクリーニングに留めるのが基本です。過度な投資は回収しにくいため注意が必要です。

この3つの軸を同時に見ることで、「今が売り時かどうか」が立体的に判断できるようになります。

タワーマンションが「売りにくい」と言われる理由と対策

タワーマンションは資産価値が高い一方で、高額帯ゆえの需給構造や管理コストなど、特有の論点があります。

「売りにくい」と感じる背景を分解すると、多くは価格戦略や情報開示の工夫で対応可能です。ここでは代表的な理由と、実務的な対策を整理します。

理由① 価格帯が高く買い手が限られる → 成約基準の値付け

都心タワマンは1億円超の価格帯が主流となり、購入可能な層は限定されます。金利上昇局面では借入可能額が縮小し、高額物件ほど反響が減りやすい傾向があります。

売出価格を強気に設定し過ぎると、内覧数が伸びず長期化しやすくなります。

理由② 管理費・修繕積立金が重い → 将来コストの見える化

タワマンは共用施設や管理体制が充実している分、管理費・修繕積立金が高めです。

購入検討者は月々のランニングコストと将来の増額リスクを重視します。費用だけが強調されると敬遠されがちです。

理由③ 低層階・眺望弱点 → ターゲット層を絞る

眺望を重視する購入層は一定数存在しますが、全員ではありません。低層階は新築時価格が抑えられているケースも多く、価格上昇率が高い例もあります。

理由④ 供給増で競合が多い → 時期選択と差別化

新築タワマンの大量供給時期は、中古売出しが増加します。同マンション内で複数戸が出ると価格比較が起きやすくなります。

理由⑤ 災害リスクへの懸念 → 設備と管理体制の提示

停電時のエレベーター停止や断水への不安は一定数存在します。特に高層階では心理的なハードルになりやすい傾向があります。

H3：理由⑥ 修繕積立金不足リスク → 長期修繕計画の透明化

工事費高騰により、修繕積立金不足が問題視されています。増額決議が近い物件は敬遠されやすい傾向があります。

上記を整理し、客観資料として提示します。計画的に積立が進んでいる物件は評価されやすくなります。

H3：理由⑦ 「買って後悔」情報の影響 → 先回り説明

エレベーター混雑や生活動線への不満など、ネガティブ情報は購入者の意思決定に影響します。

タワーマンションが「売りにくい」とされる要因の多くは、情報不足や価格戦略のミスに起因します。市場構造を理解し、データと資料で根拠を示すことが、価格維持と早期成約の両立につながります。

売れやすいタワーマンションの特徴とは

タワーマンションの中でも、好条件でスムーズに売却できる物件にはいくつかの共通する特徴があります。ここでは、買い手から高く評価される「4つの条件」を解説します。

立地（都心・湾岸・再開発・駅距離）で評価がブレにくい

タワーマンション購入経験者の実に53.2%が「最寄り駅までの時間」、49.0%が「生活の利便性の良さ」を購入の決め手として挙げており、立地の良さは売れやすさに直結します。また、36.8%の人が「エリアの開発計画・将来性」を重視しています。

有明の有明ガーデンや豊洲のららぽーと3、亀戸の亀戸クロスといった湾岸・再開発エリアや、下北沢、三軒茶屋、二子玉川のように大規模な再開発によって商業と居住が融合したエリアは、街の魅力向上とともに需要が高まりやすい傾向にあります。

このような「駅近」かつ「再開発エリア」に位置する物件は、相場が変動しても資産価値がブレにくく、安定した売却が期待できます。

管理状態（管理会社・修繕計画・滞納率など“見えない価値”）

専有部の綺麗さだけでなく、購入者の29.8%が「管理会社の信頼性」を重視するなど、建物の管理状態という“見えない価値”も売れやすさを大きく左右します。

日本経済新聞の調査で「全国のマンションの75％が修繕積立金不足」と報道されるなど、維持費の高騰が社会問題化するなか、買い手は将来の金銭的負担リスクに非常に敏感になっています。

そのため、長期修繕計画が定期的に見直され、修繕積立金が十分に確保されている（管理組合が正しく機能している）健全なマンションは、買い手にとって非常に強力な安心材料（アピールポイント）となります。

間取り・階数・眺望・日照の“需要が厚いゾーン”

部屋のスペックとしては、「間取り」（43.6%）、「眺望の良さ」（40.8%）、「物件の広さ」（29.9%）が買い手から高く評価される傾向にあります。

階数による特徴を見ると、中古市場において将来的な価格上昇率（資産価値）が特に高いのは「最上階に近い上層階」と「低層階」です。

50階以上のプレミアムプランが用意された上層階は物件数が限られ希少性が高く、価格が上昇しやすい特徴があります。

一方の低層階（最上階から45階以上離れた階など）は、新築時の価格が中層の基準階と比べて割安に設定されていることが多いため、中古流通時の価格上昇率が平均60%以上と非常に高くなっています。

世帯年収1,500万円クラスのパワーカップルでもローンが組める限界（1.2億〜1.4億円の壁）に達しつつある現在の都心相場において、タワマンの充実した共用施設やステータスを割安に享受できる低層階や実用的な間取りは、非常に需要が厚いゾーンと言えます。

投資需要が強い条件（賃貸需要・利回り・法人需要）

タワーマンションは「資産性の高さ」（46.6%）や「高いステータス性」（34.9%）への期待値が高く、実需だけでなく投資需要も価格を下支えしています。購入者の45.9%が「いずれ売却しようと思っていた」と回答していることからも、将来の流動性を見越して物件選びをしていることが分かります。

都心3区の高額帯物件の取引を見ると、約3割が転売目的、約1割が中国系富裕層などの保有目的で買われているという分析もあり、資産価値の高い立地のタワマンには国内外から強い投資資金が流入しています。

また、税制改正によって住宅ローン控除の適用となる床面積要件が50㎡から40㎡へと引き下げられたことで、利便性の高いエリアのコンパクトな住戸への需要も後押しされており、実需と投資の双方から狙われやすい条件となっています。

出典：令和6年度税制改正 – 国土交通省

タワーマンション売却にかかる費用と税金

タワーマンションは売却価格が高額になりやすく、その分だけ諸費用や税金の影響も大きくなります。

想定より手取り額が少なくなることを防ぐためには、費用の内訳と税金の計算方法を事前に整理しておくことが重要です。

ここでは、代表的な費用と譲渡所得の考え方、使える特例までをまとめます。

費用一覧（仲介手数料／印紙代／登記関連／ローン関連／引っ越し）

タワーマンションの売却では、売却代金のほかに複数の諸費用が発生します。特に価格帯が高い物件では、仲介手数料やローン完済に伴う費用も大きくなる傾向があります。主な費用は以下の通りです。

• 仲介手数料：不動産会社へ支払う成功報酬（上限：売却価格×3％＋6万円＋消費税）。
• 印紙代：売買契約書に貼付する収入印紙代。
• 登記関連費用：抵当権抹消の登録免許税、司法書士報酬など。
• ローン関連費用：繰上返済手数料、事務手数料など。
• 引っ越し・その他費用：転居費、ハウスクリーニング費など。

税金の基本（譲渡所得の考え方：売却額−取得費−譲渡費用）

売却で利益が出た場合、その利益に対して所得税・住民税が課されます。課税対象となるのは売却額そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」です。計算式は以下の通りです。

譲渡所得 ＝ 収入金額 −（取得費＋譲渡費用）

• 取得費：購入代金や仲介手数料、改良費など。建物部分は減価償却後の金額で計算します。取得費が不明な場合は売却額の5％を概算取得費とできます。
• 譲渡費用：仲介手数料や印紙代など、売却に直接要した費用。

税率は所有期間で異なります。

区分	所得税	住民税	合計
短期（5年以下）	30.63％	9％	39.63％
長期（5年超）	15.315％	5％	20.315％

出典：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁
出典：No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁

使える可能性がある控除・特例（3,000万円控除／10年超軽減税率／買い替え特例など）

マイホームとして利用していたタワーマンションであれば、一定の要件を満たすことで税負担を軽減できる制度があります。代表的な特例は次の通りです。

適用可否は状況により異なるため、事前確認が欠かせません。

確定申告が必要なケース／不要なケース

売却後に確定申告が必要かどうかは、利益の有無や特例の利用状況で決まります。税額が発生しない場合でも、制度を利用するには申告が求められる点に注意が必要です。

【確定申告が必要なケース】

• 売却益が発生し、税金を納める場合
• 3,000万円特別控除を利用する場合
• 損益通算・繰越控除を利用する場合

【確定申告が不要なケース】

• 売却損が出ており、特例を利用しない場合

判断に迷う場合は、売却前に税額試算を行い、必要書類を整理しておくことが重要です。

タワーマンションを高く・早く売却するためのコツ

タワーマンションは一般的なマンションと異なり、立地・階数・眺望・共用施設など価格を左右する要素が多いのが特徴です。

購入層も富裕層や投資家などに限られるため、販売戦略を誤ると長期化しやすくなります。ここでは、高値を維持しながらスムーズに売却するための具体的なポイントを解説します。

コツ① タワマンの取引が多い不動産会社を選ぶ

タワーマンションは物件特性の理解と購入層の把握が重要です。

そのため、取引実績が豊富な会社を選ぶことが成功の近道になります。選定基準としては、①同一エリアでの成約件数、②タワマン専門チームの有無、③過去の販売事例の提示ができるか、④購入見込み客の保有数、が挙げられます。

単に大手という理由だけでなく、具体的なデータを提示できる会社を選びましょう。

コツ② 査定は複数社で比較（価格だけでなく販売戦略を見る）

査定は必ず複数社に依頼し、提示価格だけで判断しないことが重要です。査定額が高くても、販売戦略が曖昧では成約に至らない可能性があります。

比較すべきは、①想定販売期間、②広告媒体（ポータル・会員顧客・海外投資家など）、③価格改定の方針、④囲い込みをしない姿勢です。価格の根拠と販売計画が明確な会社を選ぶことがポイントです。

コツ③ 媒介契約の選び方（一般媒介／専任媒介／専属専任媒介）

媒介契約は売却戦略に直結します。主な違いは以下のとおりです。

種類	特徴	向いている人
一般媒介	複数社と契約可能	広く情報を出したい
専任媒介	1社のみ・自己発見取引可	バランス重視
専属専任媒介	1社のみ・報告義務が厳格	手厚い管理を希望

タワマンの場合、戦略を一本化しやすい専任媒介以上が選ばれる傾向がありますが、会社との信頼関係が前提です。

コツ④ “売れる見せ方”に整える

高額物件ほど第一印象が重要です。ハウスクリーニングで水回りや窓を徹底的に整え、必要に応じてホームステージングを活用すると、写真・内覧時の印象が大きく変わります。

特にタワマンは眺望が武器になるため、カーテンの開閉や照明の調整など、内覧導線を意識することが大切です。生活感を抑え、空間の広さと景色を最大限に演出しましょう。

コツ⑤ 値下げ前提にしない「価格調整の順番」

売り出し後すぐに値下げを検討するのは避けるべきです。まずは一定期間の反響数を確認します。

目安として、2週間で内覧がほぼゼロの場合は価格見直しを検討、内覧はあるが申込に至らない場合は価格より条件調整（引渡時期・家具付きなど）を優先します。

価格改定は段階的に行い、市場の反応を見ながら調整することが高値維持のコツです。

タワマンの「値崩れ」を回避するチェックリスト

タワーマンションは価格帯が高いため、わずかな市場変化でも成約価格に大きな影響が出ます。

売り出し後に値下げを繰り返す事態を防ぐには、事前に市場環境やマンション固有の状況を整理し、戦略的に動くことが重要です。ここでは、売却前に確認すべきポイントと具体的な対策をまとめます。

需給（売出し件数）・金利・再開発の3点チェック

値崩れを防ぐには、まず外部環境を把握します。特に重要なのは「売出し件数」「金利動向」「再開発」の3点です。近隣で大規模タワマンの引き渡しが始まると中古在庫が急増し、競争が激しくなります。

金利上昇局面では買主の購買力が低下し、高額帯ほど影響を受けやすくなります。また、再開発は発表段階で価格が織り込まれることが多く、完成後に必ず上昇するとは限りません。供給増加前や金利上昇前に動くなど、タイミングの見極めが重要です。

同マンション内で“競合住戸”が出ているか確認

同一マンション内の売出し状況は、価格交渉に直結します。

階数や向き、間取りが近い住戸が複数出ている場合、買主は比較前提で検討するため、価格調整を迫られやすくなります。また、同時に複数戸が売り出されると、物件全体にネガティブな印象を持たれる可能性もあります。

競合が多い場合は売却時期をずらす、内装や条件で差別化を図るなどの戦略が必要です。事前にポータルやレインズ情報を確認し、競争環境を把握しておきましょう。

修繕積立金の増額予定・一時金の予定を確認

修繕積立金の増額予定や一時金徴収の計画は、価格に大きな影響を与えます。

建築費高騰の影響で、多くのタワマンが将来の修繕費不足に直面しています。増額決議や議論が進んでいる場合、重要事項説明で買主に伝える必要があり、購入判断に影響します。

ランニングコスト上昇が見込まれる物件は敬遠されやすく、値下げ要因になりがちです。管理組合の議事録や長期修繕計画を確認し、動きが出る前に売却を検討するのも一つの選択です。

売却理由別の最適ルート（住み替え／相続／賃貸中／離婚など）

売却目的によって最適な進め方は異なります。住み替えでは、相場の天井を狙うよりも希望物件の購入タイミングを優先する方が機会損失を防げます。

相続の場合は、被相続人の取得日を引き継いで所有期間を判定するため、税率に影響します。

賃貸中なら、空室にして実需向けに売るか、オーナーチェンジで投資家向けに売るかを判断します。離婚による売却では財産分与や名義整理が必要となるため、法律面の整理を早めに行うことが重要です。

ケース別｜あなたに合うマンション売却タイミングの決め方

マンションの売却時期は「相場が高いかどうか」だけで決められるものではありません。自宅なのか、投資用なのか、相続物件なのかによって、優先すべき判断基準は異なります。

ここでは代表的なケースごとに、売却タイミングを決める際の考え方を整理します。

自宅として住んでいる（税制×住み替えスケジュール）

自宅売却では「税制」と「住み替え計画」の両立が重要です。売却益が出る場合、3,000万円特別控除や所有期間5年超による税率軽減の適用可否が大きな分岐点になります。特に売却年の1月1日時点で5年超かどうかは税率に直結します。

一方で、買い替えでは購入と売却がほぼ同時進行となるため、相場変動の影響は相殺されやすい傾向があります。結婚や出産などのライフイベント、新居の取得時期を軸に、税制上の有利なタイミングを組み合わせて判断するのが合理的です。

賃貸に出している（空室タイミング／オーナーチェンジの売り方）

賃貸中物件の売却では、「空室にして実需向けに売るか」「入居者付きで投資家向けに売るか」を検討します。

一般に、空室であれば購入者層が広がり、価格面で有利になりやすい傾向があります。一方、安定した賃料収入がある場合は利回り重視の投資家需要も期待できます。

立退料を支払った場合は譲渡費用として控除可能です。市場環境と賃料水準、想定利回りを踏まえ、どの層に売るかを明確にしたうえで時期を決めることが重要です。

相続した（空き家特例の検討・名義や遺産分割の注意）

相続物件の売却では、所有期間の計算方法に注意が必要です。所有期間は被相続人の取得日を引き継ぐため、5年超かどうかで税率が変わります。

また、一定要件を満たせば被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除を検討できる場合もあります。

遺産分割協議が未了のままでは売却手続きが進められないため、名義整理を優先することも大切です。税制や名義関係を整理してから売却時期を判断することで、手取り額の最適化につながります。

住宅ローン残債がある（売却益・持ち出し・住み替えローン）

ローン残債がある場合は、売却価格で完済できるかが判断基準になります。

完済可能であれば売却はスムーズですが、不足が出る場合は自己資金で補填するか、住み替えローンを利用する方法があります。

相場上昇局面では残債を上回るケースも多く見られますが、市場動向次第では持ち出しが発生する可能性もあります。

また、所有期間が5年超で損失が出た場合は損益通算や繰越控除の活用も検討できます。まずは査定で現状把握を行い、資金計画を明確にすることが出発点です。

タワマンの売り時に関するよくある質問

タワーマンションの売却では、「いつ動くべきか」「待った方がよいのか」と迷う方が少なくありません。

価格帯が高い物件ほど、相場や税制、管理状況の影響を受けやすくなります。ここでは売り時に関する代表的な疑問を整理し、判断の軸をわかりやすく解説します。

タワーマンション売却のタイミングはいつがいい？

まとめ｜タワマンの売り時は「税金・相場・修繕」で決まる

タワーマンションの売り時は、単純な価格上昇局面だけで判断できるものではありません。所有期間による税率の違い、金利動向や競合物件の状況、修繕積立金の増額予定など、複数の要素が影響します。

特に高額物件では、数％の差が大きな金額差につながります。相場予測に頼るのではなく、税制と管理状況を含めた総合的な視点で判断することが、納得できる売却につながります。